Latent Defect and Its Consequential Amount of Prejudice Suffered by the Buyers in the Real Estate Transaction – #75

In the last few months, I have been working on various real estate and construction related litigation files. As the proverb goes, “qui terre a guerre a”. I have learned a lot from my competent and wise colleagues. As always, I keep reading newly published judgments and doctrines to prepare myself for the unpredictables. This post aims to summarize the analysis of the Honorable Jeffrey Edwards, J.S.C. on the Gestion NW inc. c. Yin, 2023 QCCS 1843

Factual Background

In or around October 2017, the Plaintiff Mr. Wakil was looking for an investment rental property. He is a medical surgeon. Due to his busy professional practice, he was looking to acquire a property that would not require a significant time commitment on maintenance and renovation after purchase. When he was introduced of the property of the Defendant, Ms. Yin, he learnt from Defendant’s real estate agent that the Property was completely renovated on the three floors. The asking price on the listing was $1,168,000.00. The Property was presented as a quadruplex with four residential units that were leased to tenants. 

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Referral to Arbitration in the Unique Circumstances of This Case would Jeopardize the Receiver’s Ability to Maximize the Recovery for the Creditors – #74

The Supreme Court of Canada, in its recent decision on Peace River Hydro Partners v. Petrowest Corp., 2022 SCC 41 clarifies whether and in what circumstances a contractual agreement to arbitrate governed by the Arbitration Act, R.S.B.C. 1996, c.55, should give way to the public interest in the orderly and efficient resolution of a court-ordered receivership under s. 243 of the Bankruptcy and Insolvency Act, R.C.S. 1985, c. B-3. A court may decline to grant a stay where the party seeking to avoid arbitration establishes that the arbitration agreement at issue is “void, inoperative or incapable of being performed” within the meaning of s. 15(2)” (See para. 34 of the Decision). In the context of bankruptcy and insolvency law, an arbitration agreement may be inoperative if enforcing it would compromise the orderly and efficient resolution of the receivership. It is worth to note that the Supreme Court of Canada reminds us that the exercise required to determine if a stay of proceedings should be granted in favour of arbitration is highly factual. 

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L’affaire Greyhound : La demande en garantie intentée contre Garda par Greyhound et son assureur doit être renvoyée à l’arbitrage – #73

Cet article vise à résumer le jugement rendu par l’honorable Monsieur le juge Stéphane Davignon, j.c.q. le 28 juin 2022 concernant une demande en exception déclinatoire de la défenderesse / défenderesse en garantie Garda fondée sur la clause compromissoire (art. 26) et la clause d’élection de for (art. 17) dans l’Entente cadre qui intervient entre Greyhound et Garda le 2 novembre 2010 (Travelers Insurance Company of Canada c. Greyhound Canada Transportation, 2022 QCCQ 4746). 

Devant les enseignements de la Cour suprême dans l’arrêt GreConet et de la Cour d’appel dans l’arrêt Société québécoise des infrastructures c. WSP Canada inc., 2016 QCCA 1756, Monsieur le juge Davignon, j.c.q. en conclut qu’il y a lieu de donner plein effet à la clause compromissoire prévue à l’Entente et partant, que la demande en garantie intentée contre Garda par Greyhound et son assureur doit être renvoyée à l’arbitrage (para. 28 de la Décision). 

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CCAC’s Application to Intervene as a Friend of Court in Private Dispute Rejected for No Additional Useful Perspective could Assist the Court  – #72

When a third person wishes to intervene as a friend of the court as per Art. 187 C.c.p. in a private dispute, the third person is required to convince the Court that it will offer an additional and useful perspective on the issues (particularly difficult and new) at stake that the parties are not able to submit themselves. In Mullen c. Nakisa inc., 2022 QCCS 1164, the Canadian Commercial Arbitration Center (“CCAC”)’s application to intervene as a friend of court is rejected by Mr. Justice Stéphane Lacoste, j.c.s. in or around April 2022 as in the Court’s view, CCAC’s observations on the international commercial arbitration rules and the operation of commercial arbitration in Québec could be the mere repetition of Nakisa’s positions in the hope of amplifying their importance.  

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Arbitral Immunity: Court Confirms that Arbitral Immunity Applies to Any Action Challenging the Conduct of Arbitrators and Extends to the Arbitration Institutions that Administer Arbitration Services – #71

This post aims to summarize the reasoning of the Honorable Mark Phillips, j.c.s. on B Smart Technology Inc. c. American Arbitration Association, 2022 QCCS 1526

Background 

Plaintiff, B Smart, is a Québec company domiciled in Montreal which signed a Sales Agent Agreement with the Mise-en-cause Norstan, an American company domiciled in the State of Texas on October 3, 2007.

The Sales Agent Agreement contains an arbitration clause which provides that all disputes and claims arising out of or relating to this Agreement that are not settled by agreement of the parties shall be arbitrated according to the Commercial Arbitration Rules of the American Arbitration Association (hereinafter “AAA”). 

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British Columbia Court of Appeal Emphasizes that Arbitrator’s Interpretation Should Remain Grounded in the Text of the Contract – #70

This post aims to summarize the analysis of the British Columbia Court of Appeal’s recent decision on Grewal v. Mann, 2022 BCCA 30. By dismissing an appeal of an order granting leave to appeal an arbitral award, the British Columbia Court of Appeal reminds us that in interpreting a contract, the arbitrator must not permit the factual matrix to “overwhelm” the words of the contract

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L’affaire Résidence Ville-Marie : La demande de l’annulation ou la révision d’une décision rendue par le CIUSSS Ouest doit être référée au tribunal d’arbitrage — # 69

Cet article vise à résumer le jugement rendu par l’honorable Monsieur le juge Barin, j.c.s. le 23 février 2022 concernant une demande en exception déclinatoire de la défenderesse fondée sur une clause d’arbitrage dans l’entente particulière intervenue entre la Résidence Ville-Marie («Résidence») et le Centre Intégré Universitaire de Santé et Services Sociaux de l’Ouest-de-l’Île-de-Montréal  («CIUSSS Ouest») (Résidence Ville-Marie c. Centre intégré universitaire de santé et de services sociaux de l’Ouest-de-l’Île-de-Montréal, 2022 QCCS 591). La Cour nous enseigne que le différend soulevé par la Résidence doit être référé à l’arbitre. La question à savoir si la Décision du CIUSSS Ouest est une décision administrative non susceptible d’appel ou de contestation est en fin de compte une question mixte de droit et de fait qui nécessite plus qu’un examen superficiel de la preuve documentaire au dossier. 

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The Québec Court of Appeal Emphasizes that Allowing Late-Raised Legal Argument during the Trial Does Not Conform with the Cooperation and Transparency Requirements Stipulated in Art. 99 C.C.P. – #68

This post aims to summarize part of the analysis of the Québec Court of Appeal’s recent decision on KPH 11 v. Richardson Wealth Limited (Richardson GMP Limited) 2022 QCCA 148.

Factual Background

The appellants are sophisticated investors. The Respondent is a securities firm. The individual appellants had different relationships with the Respondent. 

Robert Hirsch was a client of the Respondent, having opened a margin account to trade options in November 2011. 

Robert Hirsch is the father of the other individual appellants, Derek, Kenneth and Andrew Hirsch. 

KPH 11 L.P. is a limited partnership set up by the Hirsches family in July 2013. KPH 11 L.P. became a client of the Respondent in or around July 2013.

9155-8742 Québec inc. (“9155”) is a general partner of KPH 11 L.P.  Andrew Hirsch signed his name on the New Client Application Form on behalf of 9155. The Respondent believed that Andrew was a personal guarantor, and that 9155 was also a guarantor. Otherwise, he would not have accepted the Application. However, Appellants alleged that Andrew did not sign the New Client Application in his personal capacity and that 9155 was the only guarantor. 

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L’affaire Specter Aviation : L’article 3152 C.c.Q. ne vise pas exclure la procédure arbitrale et la reconnaissance de la compétence d’un tribunal doit être faite de façon claire et évidente — # 67

À la suite du jugement rendu par l’honorable Monsieur le juge Bachand qui a accordé la permission d’appeler (Specter Aviation c. Laprade2021 QCCA 183), en décembre 2021, la Cour d’appel du Québec a rendu le jugement accueillant l’appel (Specter Aviation c. Laprade, 2021 QCCA 1811). Cette décision de la Cour d’appel nous enseigne que (1) l’article 3152 C.c.Q. vise à définir les limites de la compétence internationale des autorités judiciaires du Québec, mais n’entend pas exclure le processus d’arbitrage; (2) la reconnaissance de la compétence en matière de conflit de juridictions doit être faite de façon claire et évidente, et chaque cas sera un cas d’espèce.

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L’affaire Gree Electric Appliances of Zhuhai: Les parties sont renvoyées au processus d’arbitrage devant être tenu en Chine à cause d’une clause compromissoire parfaite dans le contrat de commission — # 66

Cet article vise à résumer un jugement rendu par la Cour supérieure du Québec, district de Longueuil en 2017 concernant une demande en exception déclinatoire fondée sur une clause d’arbitrage dans le Contrat de commission (7847866 Canada inc. c. Gree Electric Appliances Inc. of Zhuhai, 2017 QCCS 1723). Le contrat accorde à la demanderesse la distribution exclusive de produits de climatisation de la défenderesse pour l’ensemble du Canada avec utilisation de la marque de commerce « Gree », qui est bien connue en Chine comme « 格力电器 ».

Cette décision nous rappelle que 1) en employant le verbe « renvoyer » à l’article 622 du Code de procédure civile du Québec (ci-après « C.p.c. »), le législateur du Québec a signalé que le tribunal n’a aucun pouvoir discrétionnaire de refuser de renvoyer l’affaire à l’arbitrage à la demande de l’une des parties, lorsque les conditions requises sont remplies ; 2) une clause d’arbitrage est une clause  compromissoire parfaite, lorsque la clause prévoit que les parties s’obligent à l’avance à soumettre à l’arbitrage les litiges qui pourraient naître relativement à leur contrat et implique que la sentence rendue sera finale et liera les parties (Zodiak International c. Polish People’s Republic, [1983] 1 RCS 529).

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